内容提要：随着社会经济活动的变化，对于不动产的使用形态与权利类型也日益复杂，如果在探讨争议发生的原因及其处理方式时，仅着眼于规范的抽象内容与如何适用，往往不能得到想要的结果。本文尝试从法律社会学的角度解析我国法律对于不动产交易活动所进行的非诉讼纠纷解决（ADR）方式，提出我国在处理不动产中中介争议的法律制度设计上一些新的思考方向。
关键词：不动产争议，非诉讼途径，法律社会学
一、研究缘起
不动产不仅可以解决人们住的需求，更可以作为投资理财的商品，尤其国人“有土斯有财”的观念浓厚，往往除了住的需求的外，更以购买不动产作为保存财富的重要方式。法律使用这一名词，但实际运用上通常被混淆使用[1]。
不动产个体差异性很大，难以建立一个公开的市场，提供一般人所需的完整信息，故交易过程往往需要实地调查，或通过专业人士提供相关信息，以作为交易的决策与依据。但在交易过程中，专业人士的素质良莠不齐，往往利用其掌握信息的优势，对于交易当事人隐藏重要信息，甚至有欺罔等行为的发生，导致不动产交易争议案件层出不穷[2]。
对于日益复杂的不动产争议，仅着眼于抽象的法律条文，往往不能得到想要的结果。因为就争议当事人而言，除了法律条文与事实间的认知有所不同外，更重要的是如何妥善解决问题会比如何适用法律更重要。而一般民众面临不动产交易争议时，多数仍然秉着“和为贵，讼为凶”的心理，认为司法诉讼旷日持久且费用昂贵，故非诉讼争议处理机制（法律社会学）仍是民众寻求解决纠纷最主要的途径。 
法律社会学兴起于19世纪后半的欧陆国家，经过百余年的发展，在理论建构上已经获得相当的成果。而其研究重心，除了尝试使法律的制定、发展、解释与适用成为可能外，更重要的是对于法律所依存且适用的那些社会事实做更全面与更理性的观察，这将是本文研究的重点。
 
二、不动产交易市场与中介法律关系
不动产与一般动产或商品在性质上有很大的差异，因此所形成的市场与交易所产生的争议也随之而有所不同，成屋是不动产，交易市场由早期卖方张贴红纸广告等方式，唤起买方为要约，进而完成交易，演变至今经由中介公司及旗下经纪人员居中斡旋以促成房屋买卖的三阶通路为主[3][4]。
从上所述中介交易流程可知，中介活动包含不动产交易完成的一系列行为，而其法律性质则有待界定，以作为确立关系人权利义务的依据。不动产中介行为所涉及的当事人包括卖方、买方和中介商三方，不动产业者与买卖双方的法律关系如下图所示：

中介商

买方

卖方

委托销售契约 （委托代理关系）

斡旋金或要约书契约 （委托代理关系）

买卖契约 （买卖关系）

 
 
 
 
 
 
 
 

图1 不动产中介法律关系
三、不动产交易争议原因与来源
整体而言，不动产交易争议主要可归纳为下列几种类型：不动产交易契约争议、预售屋交易争议、公寓大厦交易争议、成屋中介争议等[5]。不动产具有复杂性，故上述分类并非是固定不变的，往往一项争议的产生会涉及到不同的类型，而本文的研究重点虽在不动产中介交易的争议，但也会有涉及其他类型的情形，故在探究某一类型的发生原因时，其他类型的因素也应一并纳入考虑[6]。
四、非诉讼争议（ADR）处理机制概述
ADR是一个总括性的实践与理论，其定义分歧较大，广义地说是指所有“非诉讼争议解决机制”的总称。就其实质而言，是相对于诉讼、行政裁决等不同程度的对立争议解决程序，为其提供一个更快、更好的自愿性争议解决方式，但其基本的运作仍须以法律规范或社会规范作为基础，以司法诉讼为最终的保障。就决定方式而言，它更强调双方当事人的间的协调与合意，是一种基于伦理对话的解决机制，不同于诉讼是以第三方强制作为最终的基础。就程序而言，它是基于对当事人权利的尊重而设立的，当事人可以出于利益或情感的思考，在更广阔的空间内处分自己的权利，而不必去触碰相对而言较为冰冷的诉讼程序[7]。
不动产交易争议的非诉讼处理机制有很多种，究竟哪种制度较为适宜，笔者经文献研究将“公信力”、“处理时间”、“花费金钱”、“承办专业程度”、“有无执行力”等因素分述如下[8][9]，并将其特征整理如表所示：
 不动产交易争议的非诉讼处理机制的影响因素比较

类型   特征	仲裁	调处	调解		和解
	各仲裁协会	国家工商行政管理总局	乡镇市调解委员会	消费争议调解委员会	企业经营者	消费者保护团体	工商行政管理部门
自愿性	自愿	自愿	自愿	自愿	自愿	自愿	自愿
第三人参与	仲裁人	调处委员	调解委员	调解委员	无	协会协调者	部门官员
处理时间	6-9个月	视情形而定	40日以上	视情形而定	视情形而定	视情形而定	2个月以上
收取费用	有 （按仲裁标的金额收取）	无	无	无	无	有 （固定标准）	无
专业程度 （有无不动产相关领域人士）	有	有	不一定	不一定	有	有	无
正式程度 （组织程序）	强	强	强	强	弱	弱	强
公开性	不公开	不公开	不公开	不公开	不公开	不公开	不公开
处理结果 （判决效力及执行力）	有 （仲裁决定与法院判决有同一效力）	有 （经调处决定，由调处机关代为履行）	有 （经法院核定后，与民事确定判决有同一效力）	有 （经法院核定后，与民事确定判决有同一效力）	无	无	无

 
五、诉讼与非诉讼争议处理机制的关系
由上述分析可知，非诉讼争议处理机制（ADR）的发展与诉讼机制彼此关系密切。对于此两者的关系，专家学者意见不一，大致有下列三种主张[10]：1、以诉讼制度为主，将非诉讼争议解决制度置于次要地位；2、诉讼与非诉讼争议解决制度都是当事人自主的争议解决程序；3、诉讼与非诉讼争议解决制度具有相互影响、互为补充的关系。
六、结论
综上所述，我国立法上出现且符合研究范围定义以处理不动产交易争议为对象的非诉讼处理机制，主要有和解、调解、调处、仲裁等四种，然而对于不动产交易争议的处理，多元的非诉讼处理机制，虽然可以提供当事人在解决争议时有更多的选择途径，相对地，由于机制本身的设计与特征，也影响其处理特定问题的能力，要求当事人在理性考虑之下，充分了解各种机制对现存的争议有何影响而去选择适合的方式具有一定难度。因此，目前的非诉讼争议处理机制中欠缺了哪些重要的反思元素，将是笔者进一步所探讨的重点。
 
 
参考文献
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【2】吴剑平. 港台大陆房地产中介法律责任比较研究[J]. 商业时代,2009, (13).
【3】梅宏,高洁璞. 美国非诉讼纠纷解决机制及其对我国的启示[J]. 北京仲裁, 2009(2): 37-50.
【4】吴展. 北京房地产中介行业的分析及发展对策研究[D]. 武汉理工大学, 2003.
【5】潘乾. 非诉讼纠纷解决的法经济学分析[J]. 经济视角(下), 2009(2): 54-57.
【6】张颖. 城市房地产交易过程中的利益冲突及立法保护[D]. 吉林大学, 2004.
【7】刘洁,李煜. 浅谈不动产交易中第三人保护问题研究[J]. 南京财经大学学报, 2005(5): 91-94.
【8】王玉秀,王玉艳. 房地产经纪行业:现存问题及其相对措施[J]. 才智, 2010(34): 43-44.
【9】王林辉. 商品房买卖合同纠纷若干法律问题探析(上) [J]. 仲裁研究, 2009(4): 34-40.
【10】王林辉. 商品房买卖合同纠纷若干问题探析(下) [J]. 仲裁研究, 2010(2): 64-69.
【11】刘军. 对解决和预防商品房预售纠纷的一些思考[J]. 中国房地产, 2006(9): 24-25.
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