1. 国内外城市地下空间估价研究综述 　　1.1 国外地下空间使用权价格评估理论 　　城市地下空间利用程度主要与一个国家的经济水平和国土大小相关，日本、加拿大、德国等国家的地下开发历史较长，截止目前，国外较为成熟的地下空间估价方法有： 　　1.1.1德国。各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法(Schirmer entwickekten Methods)(如表1)。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平方米的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件，经土地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。 表1　史基墨设计的各楼层经济价值表 楼层 混合商业地带 权重      百分比％ 繁华商业地带 权重      百分比％ 办公场地 权重      百分比％ 地上5层 11.0       13.04 10.0        8.7 10.0        10.5 地上4层 11.0       13.04     10.0        8.7 10.0        10.5 地上3层 12.0       14.49  15.0        13.0 10.0        10.5 地上2层 12.0       14.49  20.0        17.4 15.0        15.8 地上1层 30.0       36.23 30.0        26.1 30.0        31.6 地下1层 4.0         4.35 25.0        21.8 15.0        15.8 地下2层 4.0         4.35 5.0         4.3     5.0         4.3     合计 83.0       100.0 115.0       100.0 95.0        100.0     1.1.2日本。日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定，作为评估土地立体利用价值的依据。所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得，是各阶层单位面积的指数，各阶层的楼地板面积不同时，各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数，但仅表示一般标准，根据建筑物所处区域和城市级别的不同，各楼层效用比率应作相应调整，其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。     1.2 国内地下空间使用权价格评估研究现状 　　目前，国内评估行业的一些专家学者对地下空间使用权评估问题发表了不同的见解，提出了具体的评估方法。认为对于已建成使用的地下空间权评估时，收益还原法是首选方法，对于待建的地下空间权，假设开发法是首选方法。在应用收益还原法评估时，可以参考地上和地下租金比例关系，根据地上租金来确定租房的收益，同时认为收益还原法中采用的地下空间使用权的土地还原利率应该高于地上建设用地使用权的还原利率。我国现在的土地价格，其本质应该是一种平面地价，但是空间权的建立使土地的使用范围成为一个立体的闭合空间，其价格也应该随之成为一种立体概念。相应的估价方法中的一些修正因素也需要修改，如区位因素要考虑垂直区位，还要重点考虑地质及水文状况等因素。 2. 地下空间使用权出让估价方法与实证 　　2.1 估价理论方法研究 　　城市地下空间权出让实质是土地使用权的有偿出让，所以目前适用于地价评